Mennyibe kerül egy ház építése 2025-ben?

A hivatalos statisztikák szerint az új építésű lakóingatlanok átlagos alapterülete, beleértve a lakásokat és házakat is, 2022-ben körülbelül 96 m² volt. Mivel az új otthonok közel fele családi ház, ezek átlagos mérete ennél jellemzően nagyobb, körülbelül 100–150 m² között mozog. Sok ember legalább 3-4 szobás, megközelítőleg 120 m²-es házat céloz meg, bár a magas költségek miatt ma egyre gyakoribbak a kisebb, kompakt otthonok is.

Új építésű, Magyarországon jellemző háztípusok:

• Egyszintes családi ház: A földszintes házak nagyon népszerűek, különösen kisgyermekes családok és idősebbek körében, mivel nincs bennük lépcső. Előnyük, hogy az építésük egyszerűbb, a kialakításuk praktikus, és általában költséghatékonyabbak, mint a többszintes házak. Hátrányuk viszont, hogy nagyobb telket igényelnek, hiszen minden helyiség egy szinten helyezkedik el, és a tető az egész alapterületet fedi.
• Többszintes családi ház: Két vagy több szintből álló házak, amelyeknél az emelet(ek) plusz hasznos teret adnak. Előnyük a jobb térkihasználás: ugyanazon telekméreten nagyobb lakóteret lehet kialakítani, és a funkciók szeparálhatók (pl. hálók az emeleten). Hátrányuk a bonyolultabb szerkezet (födém, lépcső), ami némileg növelheti a fajlagos építési költséget, és kevésbé kényelmesek azok számára, akik nem szeretnének lépcsőzni.
• Könnyűszerkezetes ház: Olyan modern családi házak, amelyek elemeit nagyrészt üzemben előre legyártják (pl. fa vagy acél vázas panelekből), majd a helyszínen szerelik össze. A moduláris/gyártott házak előnye a gyors kivitelezés és gyakran alacsonyabb költség: gyorsabb és költséghatékonyabb megoldást jelenthetnek a hagyományos építéshez képest. Magyarországon is egyre többen választják ezt a megoldást, bár a piaci részesedése még kisebb a hagyományos téglaházakhoz viszonyítva. (Ide sorolhatók a konténerházak is, amelyek speciális moduláris otthonok.)
• Energiatakarékos, passzívház jellegű otthonok: Az utóbbi évek egyik meghatározó trendje az energiahatékonyság növelése. 2024 közepétől már csak közel nulla energiaigényű, azaz BB energetikai besorolású új ház kaphat használatbavételi engedélyt. A passzívházak különösen jól szigetelt falakkal, háromrétegű nyílászárókkal és gépi szellőztetőrendszerrel épülnek, így a fűtési és hűtési költségük minimális. Fontos ugyanakkor számolni azzal, hogy a csúcstechnológiás ablakok, a vastag hőszigetelés és a speciális gépészet megemelhetik az építési költségeket – az energiahatékony megoldások általában drágábbak. Cserébe viszont az üzemeltetés hosszú távon jelentősen olcsóbb lehet, és a lakók komfortérzete is jóval magasabb.

Az építkezés fő szakaszai és fajlagos költségei

Egy családi ház felépítése a tervezéstől a befejező munkákig több egymásra épülő fázisból áll. Az alábbiakban részletezzük a legfontosabb építési szakaszokat, valamint a hozzájuk tartozó megközelítőleges fajlagos költségeket (Ft/m²). A megadott összegek 2025 eleji árszintre vonatkoznak, kulcsrakész kivitelezés esetén. (Fontos: a telek ára ezeken felül értendő – az építési költségek jellemzően nem tartalmazzák a telek vételárát.)

• Tervezés és engedélyezés: Az építkezés első lépése az építészeti tervek elkészítése és a szükséges hatósági engedélyek beszerzése. Ide tartozik az építész tervező díja, a statikai és gépészeti tervek, az energiatanúsítvány elkészítése, valamint az engedélyezési eljárás egyéb költségei. Ez jellemzően a teljes költség 5–10%-át teszi ki, ami nagyságrendileg 30–60 ezer Ft/m² között mozog. (Egyszerűbb tervek esetén inkább az alsó, míg egyedi igényeknél a felső érték a jellemző.)
• Földmunka és alapozás: A kitűzés után megtörténik az alapok kiemelése, majd elkészül a vasalt beton alap – típustól függően sávalap vagy lemezalap. Ide tartozik az alaplemez alatti talajelőkészítés, esetleges talajcsere, a vízszigetelés, valamint a lábazati falak kialakítása is. Az alapozás az épület stabilitásának alapfeltétele, ezért kiemelten fontos szakasz. Költsége a teljes kivitelezési összeg körülbelül 10%-át teszi ki, ami jellemzően 50–70 ezer Ft/m² közé esik. (Pince építése esetén a költségek jelentősen magasabbak lehetnek.)

• Teherhordó szerkezet (falak, födémek): AAz alapozást követően felépítik a külső és belső teherhordó falakat, amelyek hagyományosan égetett téglából, modern megoldásként pedig gyakran pórusbetonból (pl. Ytong) vagy más falazóblokkból készülnek. Ebbe a szakaszba tartozik a födém kialakítása is – kétszintes házaknál jellemzően vasbetonból vagy fából –, valamint a koszorúk, pillérek, kémények és más szerkezeti elemek kivitelezése. Költsége jelentős: alapozással együtt a teljes szerkezetépítés a teljes kivitelezési költség 25–40%-át is kiteheti. Önmagában a falazat és a födém típustól függően a költségek 15–20%-át adja, ami jellemzően kb. 120 ezer Ft/m² körül alakul.
• Tetőszerkezet és tetőfedés: A teherhordó falak elkészülte után következik a tető megépítése. Ez magában foglalja a fa- vagy acélszerkezet összeállítását, a héjazat felhelyezését (pl. kerámia- vagy betoncserép, fémlemez), valamint a bádogosmunkákat, mint az ereszcsatornák és szegélyek kialakítása. Gyakran már ebben a fázisban előkészítik a tetőtér beépítését is – például a födém szigetelésével, nyílások kialakításával. A tető kivitelezési költsége nagyban függ a kialakítás bonyolultságától: egy egyszerű nyeregtető olcsóbb, míg egy tagolt, összetett tetőforma jelentősen növeli az árakat. Átlagosan a tető a teljes építési költség körülbelül 10%-át teszi ki, jellemzően 60–80 ezer Ft/m² fajlagos költséggel.
• Épületgépészeti és elektromos szerelések: Miután a ház szerkezetkész (állnak a falak, és tető alatt van az épület), megkezdődhetnek a gépészeti alapszerelések. Ide tartozik a vízvezeték- és csatornarendszer kiépítése, a fűtési rendszer kialakítása (például padlófűtés csövezése, radiátorok, kazán vagy hőszivattyú beépítése), valamint a villamos hálózat szerelése (vezetékek, dugaljak, kapcsolók kiállásai). Ebben a szakaszban kerülhet sor a szellőzőrendszer vagy a klíma előkészítésére is, ha ezek részei a terveknek. Ez a fázis jelentős anyag- és munkaráfordítással jár, több szakág együttműködését igényli (víz-, gáz- és fűtésszerelő, villanyszerelő). A teljes építési költség kb. 15–20%-át teszi ki, ami átlagos felszereltségű rendszereknél 90–120 ezer Ft/m² fajlagos költséget jelent.

• Belső és külső befejező munkák: Belső és külső befejező munkák: Az utolsó szakaszban válik a ház valóban kulcsrakésszé. A külső munkák részeként elkészül a homlokzati hőszigetelés és a nemesvakolat vagy egyéb burkolat, amely a falazat típusától függően fontos szerepet játszik az épület energiahatékonyságában. Ebben a fázisban kerülnek beépítésre a korszerű, hőszigetelt nyílászárók is – ablakok, valamint a külső és belső ajtók –, ha ez korábban még nem történt meg. A belső munkálatok során elkészül az aljzatbeton, majd következnek a burkolatok: hidegburkolatok (járólap, csempe) a vizes helyiségekben, és melegburkolatok (pl. laminált padló, parketta) a szobákban. A falakat vakolják vagy gipszkartonozzák, majd glettelik és festik. Végül felszerelik a szanitereket (WC, mosdó, zuhanyzó/kád) és a szerelvényeket (csaptelepek, konnektorok, lámpák). Ez a szakasz különösen anyag- és munkaigényes, és a költségeket nagyban befolyásolja a választott minőség és design – például a csempék, burkolatok vagy beépített bútorok ára. Összességében a befejező munkák adják a teljes építési költség legnagyobb részét: körülbelül 40–50%-át, ami átlagosan 150 ezer Ft/m², de prémium anyagok használata esetén ennél magasabb is lehet.

A fenti fázisok együttesen adják ki a kulcsrakész építési költséget, amely 2025-ben típustól, kialakítástól és felszereltségi szinttől függően országos átlagban megközelítőleg 600 ezer Ft/m² körül alakul. Természetesen minden ház egyedi: az igényesebb kialakítás (például extra díszítőelemek, prémium gépészeti megoldások) növelheti, míg a kompromisszumok (egyszerűbb forma, költséghatékonyabb anyaghasználat) csökkenthetik az átlagos négyzetméterárat. Fontos kiemelni, hogy a fentiek nem tartalmazzák a telek árát – saját építésű ház esetén a telekvásárlás külön tétel (és pl. Budapesten önmagában is több tízmillió forint lehet).

A fenti munkafázisok együttesen adják ki a kulcsrakész építési költséget, amely 2025-ben típustól függően országos átlagban nagyjából 600 ezer Ft/m² körül alakul.

Kulcsrakész családi ház árak 2025-ben

A jelenlegi építőipari piacon egy új családi ház kulcsrakész kivitelezésének költsége Magyarországon általában 250 000–850 000 Ft/m² közötti tartományban mozog. Az alsó határ egy kisebb, egyszerű kialakítású házra vonatkozik, olcsóbb anyagokkal és kedvező fekvésű telken. A felső érték már a luxuskategóriát jelenti, prémium anyagokkal és drágább környezetben. Országos átlagként körülbelül 600 000 Ft/m² tekinthető reálisnak egy kulcsrakész új családi ház esetében. Ez alapján egy 100 m²-es otthon ára nagyjából 60 millió forint, míg egy 150 m²-es házé körülbelül 90 millió forint napjainkban.

(Összehasonlításképp: 2020-ban az átlagos kulcsrakész költség még kb. 400 000 Ft/m² volt, de azóta az építőanyagárak drasztikus emelkedése és az infláció jelentősen megemelte a kivitelezési költségeket.)

Ez azt jelenti, hogy például egy 100 m²-es új családi ház kb. 60 millió Ft-ba, egy 150 m²-es ház megközelítőleg 90 millió Ft-ba kerül manapság kulcsrakészen.

Az árak összehasonlítása háztípusonként jelentős eltéréseket mutathat. Az alábbiakban bemutatjuk, hogyan alakulnak a négyzetméterárak a különböző háztípusok esetén, illetve milyen teljes költséggel számolhatunk egy átlagos méretű (kb. 120 m²-es) ház esetén.

• Egyszintes ház: A földszintes kialakítás jellemzően egyszerűbb szerkezetet igényel: nincs szükség vasbeton emeleti födémre vagy masszív teherhordó falakra a felső szint megtartásához. Emiatt fajlagosan kedvezőbb lehet az ára. Egy hagyományos technológiával épülő egyszintes ház négyzetméterára országos átlagban 600–620 ezer Ft körül alakul, így egy 120 m²-es otthon kb. 74–75 millió Ft-ból építhető fel kulcsrakészen. Az egyszintes házak általában költséghatékonyabbak, mint a többszintesek – persze a végső ár nagymértékben függ a műszaki tartalomtól. Egy kisebb, egyszerűbb 80 m²-es ház akár 50 millió Ft körül is megvalósítható, míg egy 150 m²-es prémium kivitelű egyszintes ház ára 90 millió Ft fölé is emelkedhet.
• Kétszintes ház: Az emeletes házaknál bár négyzetméterre vetítve kevesebb tető- és alapozási költség jut, az emeleti födém, a lépcső és a kivitelezés bonyolultsága növeli az összköltséget. Átlagosan a négyzetméterár 580–600 ezer Ft között mozog, így egy 120 m²-es kétszintes ház (pl. 2 × 60 m²) megépítése nagyjából 70–72 millió Ft-ba kerül. A költségkülönbség a földszintes és kétszintes házak között általában minimális. Egy egyszerű formájú emeletes ház lehet gazdaságosabb is, míg egy bonyolult alaprajzú földszintes akár drágább lehet. A választást inkább a telek mérete, családi igények és életmód határozzák meg.
• Passzívház vagy alacsony energiaszintű ház: AAz ilyen épületek magasabb műszaki színvonala – különösen a hőszigetelés, gépészet és nyílászárók tekintetében – 10–20%-kal emeli meg a fajlagos költségeket a hagyományos házakhoz képest. Egy passzívház-jellegű épület négyzetméterára országosan 650–700 ezer Ft körül mozoghat, technológiától függően akár még ennél is magasabb lehet. Ez egy 120 m²-es ház esetén nagyjából 80–85 millió Ft összköltséget jelenthet. Cserébe viszont a fenntartási költségek rendkívül alacsonyak: egy jól szigetelt, modern épület rezsije akár 80–90%-kal kevesebb lehet, mint egy régebbi építésű házé. A magasabb beruházási költség tehát hosszú távon megtérülhet, ráadásul az ilyen házak értéke is magasabb.Fontos megjegyezni: 2024-től a hazai szabályozás gyakorlatilag közel nulla energiaigényt ír elő, azaz az új építésű házak zöme már alapból közel passzívház-szintű. A hivatalosan minősített passzívház viszont ennél is szigorúbb követelményeket teljesít.

• Könnyűszerkezetes ház: Az előregyártott technológiával (fa- vagy acélvázas panelekből) épülő könnyűszerkezetes házak fajlagosan általában olcsóbbak, mint a hagyományos téglaházak. Kulcsrakész állapotban egy átlagos könnyűszerkezetes ház négyzetméterára kb. 500–550 ezer Ft, így egy 120 m²-es épület 60–66 millió Ft-ból felépíthető. Ez akár 10–15%-os megtakarítást is jelenthet ugyanekkora méretű téglaházhoz képest. Az alacsonyabb ár oka részben a gyorsabb kivitelezés (kevesebb élőmunka), részben pedig a hatékonyabb anyagfelhasználás. Fontos megjegyezni, hogy a kulcsrakész ár ebben az esetben is tartalmazza az alapozást, szerkezetépítést, hőszigetelést, gépészetet és belső befejezést. Amennyiben a megrendelő maga vállal bizonyos munkafázisokat (pl. festés, burkolás), vagy külön szervezi azokat, félkész állapotban a ház még kedvezőbb áron – akár 350–450 ezer Ft/m² – is megrendelhető, majd saját kivitelezésben befejezhető. A könnyűszerkezetes technológia egyre népszerűbb Magyarországon, de a kivitelező minősége kiemelten fontos: a hibásan megépített könnyűszerkezetes ház éppúgy problémás lehet, mint egy rosszul kivitelezett téglaház.

Ez körülbelül 10–15% megtakarítást jelenthet ugyanakkora méretű téglaházhoz viszonyítva (könnyűszerkezetes ház).

...egy félkész könnyűszerkezetes házat még kedvezőbb áron, akár 350–450 ezer Ft/m² áron meg lehet rendelni...

Regionális különbségek az építési költségekben

Magyarországon az építkezés költsége jelentős mértékben függ a földrajzi elhelyezkedéstől. Ugyanazt a házat Budapesten jóval drágábban lehet felépíteni, mint például egy kisebb vidéki városban. Ennek legfőbb oka a munkaerőköltségek, az alvállalkozói díjak és a logisztikai kiadások közötti eltérés.

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint Budapesten az új építésű ingatlanok átlagos fajlagos kivitelezési költsége elérheti a 750–800 ezer Ft/m² szintet, míg például Észak-Magyarország egyes térségeiben akár 370 ezer Ft/m² is lehet ugyanez. A különbség tehát majdnem kétszeres: a fővárosban mintegy 30–40%-kal magasabb költségekkel kell számolni. Pest vármegyében és a nagyobb vidéki városokban közepes árszint jellemző: kb. 450–550 ezer Ft/m² között. A Dunántúl nyugati és középső részén hasonló nagyságrenddel találkozhatunk (450–500 ezer Ft/m² körül). Ezzel szemben az Alföld általában olcsóbb: például Észak-Alföldön kb. 425 ezer Ft/m², míg Dél-Alföldön nagyjából 431 ezer Ft/m² volt az új építések átlagos fajlagos költsége egy nemrég készült felmérés szerint.

Budapesten a fajlagos kivitelezési költség akár 750–800 ezer Ft/m² is lehet, míg Észak-Magyarország egyes térségeiben ez az összeg mindössze 370 ezer Ft/m² körül alakul.

...a fővárosban megközelítőleg 30–40%-kal drágábban építkezhetünk.

A magasabb budapesti építési költségek nemcsak a drágább munkadíjakból adódnak, hanem abból is, hogy a fővárosban gyakran igényesebb műszaki tartalommal készülnek az épületek. Vidéken ezzel szemben jellemzőbb a szerényebb kivitel, egyszerűbb felszereltséggel. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy regionális átlagokról beszélünk – például egy balatoni luxusnyaraló ára könnyedén meghaladhatja egy budapesti átlagos családi ház költségét is. Általánosságban elmondható, hogy keletről nyugat felé haladva, valamint faluhelytől a nagyvárosok felé közeledve az építési négyzetméterárak fokozatosan emelkednek.

Az alábbi táblázat néhány jellemző háztípus és helyszín esetén mutatja a várható kulcsrakész fajlagos építési költségeket. Az értékek tájékoztató jellegűek, ezer Ft/m²-ben szerepelnek. Zárójelben feltüntettük, hogy mekkora teljes költséggel lehet számolni egy 120 m²-es ház esetében. (Budapestnél fővárosi, vidéken országos átlaggal számoltunk.)

Megjegyzések: Az árak bruttó összegek, 5%-os ÁFA-tartalommal értendők – új lakóházak esetében ez a kedvezményes kulcs 2024 végéig érvényes. A 120 m²-es alapterület kizárólag példaként szerepel; ettől eltérő méretnél a teljes költség természetesen arányosan változik. A passzívház budapesti fajlagos költsége magasabb szorzóval lett kalkulálva, mivel ezek az épületek a fővárosban jellemzően igényesebb kivitelben készülnek. A könnyűszerkezetes ház budapesti ára szintén magasabb a vidéki átlaghoz képest, elsősorban a szállítási és szerelési többletköltségek miatt, ugyanakkor még így is kedvezőbb lehet, mint egy hasonló felszereltségű téglaházé.

Összegzés és tanácsok

Végezetül fontos kiemelni, hogy bár az építőanyagárak és a kivitelezési díjak 2023-ra stabilizálódni látszottak, még mindig jelentősen meghaladják a néhány évvel korábbi szintet. 2025-ben a szakértők nem számítanak újabb ugrásszerű drágulásra – sőt, a csökkenő kereslet miatt akár kisebb ármérséklődés is elképzelhető. Ennek ellenére a minőségi munkaerő hiánya miatt a jó szakemberek munkadíja várhatóan továbbra is magas marad. Aki 2025-ben házépítésre adja a fejét,annak érdemes alaposan megterveznie a projektet, és több kivitelezőtől is ajánlatot kérnie. A fenti adatok remélhetőleg jó kiindulópontot adnak annak felméréséhez, hogy mennyibe kerül ma egy új otthon felépítése. Bár egy családi ház megépítése komoly anyagi ráfordítást igényel, megfelelő előkészítéssel és a piaci viszonyok ismeretében 2025-ben is reális cél lehet az álomotthon megvalósítása.